Новостройки остаются зоной риска
Новостройки остаются зоной риска
338855 Еще год обратно казалось, что в 2006 году базар окончательно перейдет на договоры о долевом участии, а обходные схемы отомрут, поскольку не найдут понимания у покупателей. Однако, к удивлению застройщиков, оказалось, что по-прежнему находятся граждане, готовые нести им деньги хоть под честное слово. И застройщики, разумеется, не преминули облечь свое честное слово в подобающие юридические формы. Вексель - это обещание, но не гарантия.
`Поскольку квартиры пока все равно нет, то какая разность, что продавать?` - подумали креативные юристы застройщиков. Действительно, зачем продавать права на квартиру, если можно продать ценную бумагу, выпущенную компанией-застройщиком.
Сказано - сделано. Так родились вексельные схемы. надобно проговориться, что эти схемы были и прежде и применяют их в том числе и весьма серьезные застройщики, но, как и при других вариантах, потребителю остается уповать на порядочность компании, поскольку юридических гарантий получить квартиру - нет.
Вексель - это составленное по установленной законом форме безусловное письменное долговое денежное обещание, выданное одной стороной (векселедателем) иной стороне (векселедержателю). Не стоит соблазняться словами `безусловное обязательство`, поскольку на любые возможные претензии у мошенников один ответ: `Денег нет`. Вексель выдается на сумму, соответствующую стоимости квартиры. При последующем заключении договора купли-продажи оплата производится не деньгами, а векселем. Застройщик обещает, что не потребует дополнительную сумму и что вернет вложенные средства, если строительство по каким-то причинам сорвется.
Пока трудно оценить, насколько гладко происходит в реальной жизни зачет векселей в счет оплаты квартиры. Стоит, однако, заметить существенный изъян вексельной схемы: чтобы заключить уговор купли-продажи, застройщик должен сначала оформить квартиру в собственность на себя, а практика показывает, что от госкомиссии до оформления квартир в собственность в Москве теперь проходит до трех лет, а то и больше.
Броня крепка, но перспективы неясны
Другая форма договора - бронирование квартиры. Нечто подобное распространено в некоторых странах Западной Европы с то разницей, что при бронировании выплачивается лишь маленький депозит, а не 100%, как у нас. Особых обязательств такой уговор на застройщика не накладывает, поскольку, по сути, это уговор о намерениях. А вот у покупателя возможностей для маневра нет: по договору не только застройщик обязуется продать данную квартиру, но и покупатель должен ее выкупить.
Как и при вексельной схеме, право собственности оформляется сначала на застройщика. К слову сказать, сама возможность продавать квартиры в собственность появилась только два года обратно, когда операции продажи квартир для юридических лиц перестали облагаться НДС. В перспективе это должно привести к нормальной ситуации, когда готовые квартиры можно будет враз покупать в собственность. Но для этого они должны появиться на рынке, а пока все по-прежнему разлетается на стадии строительства, несмотря на все риски. Так что все издержки переходного периода как обычно ложатся на потребителя. Юристы отмечают, что судебные перспективы таких договоров весьма туманны, поскольку, по сути, имеет место притворная сделка.
Предварительный уговор Еще одна форма - предварительный уговор купли-продажи. Причем такой уговор может использоваться и в сочетании с другими схемами, положим, вексельными. По предварительному договору стороны берут на себя обещание заключить в будущем уговор купли-продажи. Сложность здесь заключается в том, что товара (то есть квартиры) пока нет, а значит, неизвестны ее точные параметры, включая площадь, нет адреса. Это открывает “богатые” возможности для толкования договора и не дает покупателю полной гарантии, что с него не потребуют доплату. Более того, формально застройщик может сказать, что вообще имелась в виду другая квартира. В итоге, он может, прокрутив деньги клиента, возвращать их, а квартиру продать другому по возросшей цене.
Депозиты Впрочем, не все так уж мрачно. Схемы, дающие хоть какие-то гарантии, теперь зарождаются. Правда, связаны они пока не с законодательством, а с инициативами местной власти и банковских структур. В частности, московские власти прорабатывают систему, когда для получения площадки под застройку необходимо предъявить банковские гарантии на значительную доля стоимости проекта. Застройщиков, разумеется, это совершенно не радует, поскольку в отличие от закона о дольщиках такую норму будет нельзя обойти, а нагреть банк значительно сложнее, чем обмануть частных лиц.
Страницы: 1, 2
