Квартира в новостройке но уже `вторичное жилье`?
Квартира в новостройке - но уже `вторичное жилье`?
Квартира в новостройке - но уже `вторичное жилье`?
347789 В конце сентября активно начала обсуждаться идея обременить таких продавцов более высоким налогом, что неминуемо приведет к дальнейшему росту цен. Правда, предполагается, что новых инвестиционных покупателей от такой меры станет меньше, но явно, что те, кто уже купил квартиры для перепродажи, не преминут воспользоваться не только новым порядком начисления налогов, но даже слухом об этом, чтобы встроить дополнительные издержки в цену квартир. Но налоги - это тема для отдельного разговора. Пока они особого влияния на нашу жизнь не оказывают, поскольку все просто указывают заниженные суммы в договорах купли-продажи.
промеж тем быстро заканчивается период, когда, благодаря увеличению сроков регистрации квартир в новостройках в собственность, временно образовался вакуум предложения таких квартир на рынке. Инвесторы рады бы продать, но не могут, поскольку никак не получат свидетельство о собственности. Как только в доме-новостройке покупатели получают свидетельства о собственности, в течение года до 10% квартир в нем выходит на вторичный базар, что может существенно влиять на объем предложения и ценовую динамику в данном районе города. Естественно, что цены устанавливаются несколько выше, чем в строящихся домах в этом же районе (если они там есть). Таким образом, частники выступают в качестве конкурентов для застройщика, продающего первичные квартиры в еще не достроенном доме со всеми вытекающими отсюда рисками и неудобствами.
Новостройка без риска разность в цене квадратного метра в аналогичных домах на вторичном и первичном рынке (не считая стоимости отделки) - это то, во что оценивает потребитель неудобства и риски от вложения денег в строящийся дом, а также упущенная выгода от невозможности враз оформить жилье в собственность, чтобы перепродать или сдавать в аренду. Вполне естественно, что потом скандалов с обманутыми соинвесторами и удлинения сроков оформления в собственность вторичное жилье в новых домах стало цениться больше, и разность в ценах увеличилась.
Плюсом квартир в новых домах, предлагаемых на вторичном рынке, является и то, что такие квартиры не имеют истории перехода прав собственности, поэтому их можно достаточно безопасно покупать, не прибегая к услугам риэлторов по проверке юридической чистоты сделки (а это 5-8% от цены квартиры). Правда, и здесь есть нюансы: положим, необходимо убедиться в наличии согласия супруги (супруга) на продажу недвижимости, даже если они находятся в разводе. Но это несложно.
Береженого всевышний бережет Никто не отменял необходимость получения справок из наркологического и психо-неврологического диспансера. Непосвященному покупателю это сделать не постоянно свободно. Продавец может резко отказаться приносить такие справки (по закону они не требуются). При этом возникает риск, что сделка может быть оспорена по причине недееспособности продавца, которую наш самый разумный в мире суд может установить не только задним числом, но даже посмертно - по требованию наследников!
Риэлторы используют безобидные махинации: положим, пишут в диспансеры поддельные письма будто из милиции, что в отношении данного лица (продавца) возбуждено уголовное дело. В этом случае диспансер должен враз же выслать справку, к тому же безвозмездно. Но на этом сложности заканчиваются. Приятно, что покупателю не нужно доставать архивную выписку их домовой книги и волноваться о возможности появления теней из прошлого в лице бывших собственников, чьи права не были учтены при продаже или ранее в момент приватизации (ни продаж, ни приватизации в биографии такой квартиры просто не было).
Живым деньгам - живые квартиры Для многих покупателей, особенно если у них на руках живые деньги, вторичные квартиры в недавних домах-новостройках - самый желанный товар. В большей степени это касается современных домов бизнес-класса. Не нужно дожидаться, пока дом будет достроен, и примиряться с длительным периодом, когда все с остервенением отделывают свои квартиры. Телефон уже проведен, есть Интернет, консьерж. Территория огорожена и благоустроена. И всю эту красоту можно оформить в собственность за пару недель. иной бонус - что такие квартиры обычно бывают отделаны, причем на вполне достойном уровне (пресловутый евроремонт). разумеется, владелец захочет продать свой ремонт втридорога. Но, как уверяют риэлторы, в реальной жизни это обычно не удается: затраты на отделку не окупаются. Для покупателя это означает, что и ремонт он получает со скидкой.
Продажа готовых квартир в домах-новостройках - это прообраз нормального устройства первичного рынка, когда представлено достаточное количество готовых квартир, продаваемых компанией-застройщиком враз в собственность, да к тому же с нормальной отделкой. Впрочем, пока о таком состоянии рынка в России можно только грезить, да и вторичных квартир в новостройках в общем объеме предложения меньше 5 процентов. То ли инвестиционный мыльный пузырь продолжает надуваться и никак не лопнет, то ли частных инвесторов на самом деле не так уж и много, а просто у людей иногда меняются жизненные обстоятельства (как в лучшую, так и в худшую сторону), и они продают недавно купленные квартиры. Главное, что такие квартиры на рынке есть, и если у вас есть время на выбор нужного варианта, то вполне возможно, что вы одну из них найдете и даже купите по разумной цене.
Страницы: 1, 2
