Почему загородное жилье мало покупают в кредит?
Почему загородное жилье мало покупают в кредит?
Почему загородное жилье недостаточно покупают в кредит?
2131031 Первое, лежащее на поверхности изъяснение - такие кредиты не очень-то нужны. Загородное жилье - это все-таки элемент роскоши, престижа, и приобретают его состоятельные люди. Особенно это заметно на примере самых дорогих объектов. `Люди, покупающие дома стоимостью свыше $1,5 млн., редко отдают последние деньги, - считает Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании `Терра-недвижимость`. - Они в кредите не нуждаются`. При более детальном изучении, однако, обнаруживаются и другие причины. Одна из важнейших - недостаточная ликвидность коттеджей и быстрое их моральное старение. Сам смысл ипотечного кредита состоит в том, что в случае невыполнения заемщиком своих обязательств недвижимость у него отбирают и продают. Но в короткие сроки и без потерь продать коттедж стоимостью несколько миллионов - нереально. К тому же, на этом рынке скоро меняется мода и представление о том, что такое хорошо. Сомневающихся можно направлять к огромным `замкам` из красного кирпича - в 90-е они были символом необоримой новорусской крутизны, теперь же не стоят вообще ничего. Кому в случае проблем банк продаст это?! Еще одно серьезное обстоятельство - значительно большая, по сравнению с городским жильем, `засекреченность` загородного рынка. Как говорит Федор Ефремов, генеральный начальник компании `Русский кредитный дом`, очень немногие застройщики готовы показать в документах подлинную стоимость - а этот пункт, напомним, является ключевым, большинство банков ни под каким видом не соглашаются принимать к рассмотрению договоры купли-продажи с заниженной стоимостью объекта. Если же продавцом выступает физическое личико, то будут похожие трудности: коттедж, скорее всего, пребывает в собственности данного гражданина менее трех лет. Значит, существует пресловутая `проблема миллиона` - продавец обязан будет оплатить с суммы, превышающей миллион, 13% подоходного налога. Речь в законе, напомним, идет о миллионе рублей, тогда как стоимость на качественные загородные объекты составляет миллионы долларов... Очень сложны за городом и всевозможные юридические проблемы. В Москве если дом существует физически - он и юридически оформлен безупречно (исключения, разумеется, бывают, но крайне редко), а вот в Подмосковье эти самые исключения встречается сплошь и около. Коттедж есть, люди в нем живут, а по бумагам ничего этого не существует. Или исходно-разрешительная документация сделана `криво`: к примеру, нарушено целевое назначение земли, а коттедж оформлен как фермерское хозяйство. Незаконно подведены коммуникации. Есть претензии со стороны соседей по поводу границ участка. Все эти вопросы - в принципе невозможные с городскими квартирами - ведут к тому, что банк отказывается считать коттедж полноценным объектом недвижимости и принимать его в качестве залога. Оправданная жесткость Результатом всего перечисленного выше является то, что банки кредитуют покупку недвижимость за городом заметно менее охотно, а если и кредитуют - то на куда более жестких условиях. По словам Елены Пановой, директора Центра ипотечных программ компании `Миэль`, при стандартных условиях (первичный или вторичный базар - в данном случае неважно, подходы одинаковые) банк потребует первоначальный взнос минимум в 30-40%, тогда как в городе можно обойтись 15%, и даже 10%. Выше окажутся и процентные ставки - они начинаются ныне от 13% годовых в валюте, т.е. примерно на 2-3% выше городской недвижимости. Хуже и ситуация со сроками: если максимум для городских квартир составляет 30 лет, то для загородных объектов - только 15. Кроме того, добавляет Т. Сайфутдинов, банки склонны ограничивать максимально выдаваемую сумму: более $450 тысяч получить проблематично. Одним словом, банки явно считают кредитование за городом более рискованным, поэтому и подстраховываются. Больше денег потребуется оплатить соискателю и на этапе рассмотрения заявки. Дома за городом значительно более разнообразны, чем в Москве, выше риск ненадлежащего качества строительства. А это значит, что экспертиза объекта будет для банка более сложной и трудоемкой процедурой. От многих объектов кредитные учреждения откажутся не глядя, причем перечень `нежелательных` у каждого банка свой - одни хотят только строения в коттеджных поселках, другие не против раздельно стоящих, но непременно с кирпичным фундаментом. разумеется, такое наблюдается и в Москве (вспомним дома с деревянными перекрытиями или пятиэтажки), но с загородной недвижимостью уровень придирчивости на порядок выше. И, наконец, за городом заметно больше всевозможные риски, в первую очередь пожара. Это означает, что страхование объекта обойдется реальнее. Формально, плата за страховку направляется не банку, а страховой компании. Фактически же страхование - непременно условие выдачи ипотечного кредита, т.е. трата, которую заемщик не избежит - и ее мы тоже с полным правом отнесем в графу `обязательные расходы`. Обходные пути Трудности, как известно, ломают только слабых - сильных они закаляют. Наш человек не был бы самим собой, если бы не нашел вариантов решения проблемы. Первый и самый простой маршрут - брать кредит, при котором у тебя не спрашивают, зачем тебе деньги. именоваться он будет не ипотечным, а как-то иначе - положим, `на неотложные нужды` - но в словах ли сущность? Минус этого варианта - значительно большие, чем при ипотечном кредитовании, проценты. Иногда покупатели, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала `На Страстном бульваре` компании `Новый город`, предпочитают использовать кредит под заклад существующей городской квартиры. Процентная ставка тут оказывается промежуточной - повыше, чем в `классической` ипотеке, но заметно ниже, чем `на неотложные нужды`. Если же речь идет о покупке дома в новом коттеджном поселке, то тут совсем просто. Застройщик, как правило, уже кредитуется в каком-то банке - в него покупателю и следует обращаться за ипотечным кредитом. Понятно, что в этом случае снимается масса вопросов: что это за поселок, насколько надежен девелопер - банк знает это и так. Покупателю предстоит только доказать собственную платежеспособность. Некоторые застройщики - осознавая востребованность ипотеки - сами согласовывают свои проекты с ипотечными банками. По словам Е.Пановой, ряд своих новых объектов (например, поселок `Барвиха-Club`, состоящий из коттеджей и таунхаусов) `Миэль` согласовала с несколькими банками - `Абсолют Банком`, `Газпромбанком`. Кредитные учреждения уже изучили и одобрили все документы - у покупателя с этим не будет сложностей. немножко солнца в холодной воде С использование ипотечных кредитов ныне продается только 1-1,5% загородной недвижимости. С одной стороны, это очень недостаточно. С иной - заметный прогресс, потому как год обратно было и того меньше. Причины роста эксперты видят в заметной перегретости рынка: загородных поселков появляется все больше, а все, кто мог бы покупать дом за живые деньги, уже, похоже, сделали это. Это обстоятельство вынуждает застройщиков активнее договариваться с банками о возможности принимать их объекты в заклад. С иной стороны, есть и заинтересованность банков: на городском рынке ощущается соперничество, нужны новые сегменты для работы. К тому же банки поняли: если средний кредит на покупку квартиры в Москве составляет $70-100 тысяч, то за городом эта цифра - $300 тысяч. разумеется, риски тут повыше, но зато и клиент получается более `шоколадным`, доходы от него больше... Русская недвижимость
Страницы: 1, 2
