Как выбрать правильного риэлтора?
Как выбрать правильного риэлтора?
Как выбрать правильного риэлтора?
1941176 1. Наиболее распространенная схема - уговор на полный комплект профессиональных услуг за полные комиссионные. Они вычитаются из положенной вам суммы лишь в случае успешной продажи.
Вы предоставляете риэлторской компании исключительное право продажи дома - заключаете listing agreement на определенный срок - обычно от трех месяцев до года и чаще всего без права расторжения договора. потом окончания срока договора компания оставляет за собой на определенное время право получения комиссионных в случае, если вы продадите свой дом любому человеку, который смотрел его во время листинга и был зарегистрирован компанией как потенциальный покупатель. В рамках listing agreement риэлторская компания:
1. Дает вам рекомендации по подготовке дома к продаже с целью сделать его более привлекательным для покупателя.
2. Проводит анализ продаж недвижимости в данном микрорайоне, чтобы определить оптимальную цену дома для разных типов продаж (быстрая продажа и т. д.) с учетом его реальных достоинств и недостатков (месторасположение, особенности конструкции, размер налогов и т. п.).
3. Помещает информацию о продаже дома в Интернете для профессиональных риэлторов (MLS) и для широкой публики.
4. Устанавливает около с собственностью знак о ее продаже.
5. Изготавливает брошюры с информацией о продаваемой собственности и устанавливает около с домом устройство для их свободного распространения.
6. Проводит выставки-продажи дома на регулярной основе.
7. Рекламирует дома в СМИ, в том числе, - в специальных изданиях.
Если первые пять пунктов выполняют практически все риэлторы, то шестой зависит только от добросовестности компании, а седьмой доступен лишь ограниченному кругу риэлторов (не дешевое это удовольствие).
8. Координирует деятельность других риэлторов, участвующих в показе дома.
9. Отвечает на все звонки, касающиеся продаваемого объекта и осуществляет показ свободным покупателям.
10. Отстаивает ваши интересы (продажную цену и условия сделки) во время переговоров с покупателем.
11. В случае продажи дома осуществляет контроль за правильностью оформления всех необходимых документов.
Такой уговор обычно стоит 7% с первой сотни и 5% - с последующих, распределяемых промеж агентством, представляющим интересы покупателя, и вашим листинг-агентством. Таким образом, с продажной стоимости дома в $150000 надобно будет оплатить $7000+$2500=$9500.
Несмотря на высокую цену, услуга настоящего специалиста стоит этих денег, так как позволяет покупателю получить максимальные деньги за свой дом и избежать `сюрпризов`, которые могут возникнуть, если поручить дело любителю. Чтобы дремать спокойно, продавцы иногда предлагают даже более высокие комиссионные и дополнительные бонусы агентствам. При этом надобно помнить, что комиссионные риэлторы получают только в случае продажи, а затраты несут с момента подписания договора на исключительное право продажи вашего дома (в случае неуспеха эти затраты не компенсируются).
Совет. Поговорите с несколькими специалистами, сперва чем сделать выбор. Во время листинг-презентаций особое внимание обращайте на маркетинг-план (как ваш дом будет рекламироваться) и на возможность контроля за его выполнением. Помните: хорош не тот риэлтор, который предлагает выставить дом за самую высокую цену, а тот, кто обосновывает реальный план продажи за реальные деньги.
Риэлтор, обещающий установить завышенную цену, либо неопытен, либо не совсем честен. Поместив дом в более высокую ценовую категорию, он рассчитывает не на продажу вашей собственности, а на привлечение более `дорогих` покупателей (с ними он сможет трудиться как покупательский агент). При таком подходе, чем дольше недвижимость стоит на рынке, тем выгоднее риэлтору. А вы тем временем теряете настоящих покупателей, которые просто не хотят глядеть чересчур драгоценный дом.
Если вы сами настаиваете на завышенной цене, опытный риэлтор непременно включит в уговор пункт, дающий право снижать цену в случае неполучения оффера в течение двух - четырех недель (естественно, с вашего согласия). Имейте также в виду, что агент, сумевший продать вам свои услуги за максимальную цену, с большей вероятностью продаст ваш дом, чем тот, кто свободно поступился своим будущим заработком. Такой агент скорей всего не предоставит полного набора услуг, а потому снизит вероятность успешной продажи.
2. Эксклюзивный уговор на продажу. Это один из вариантов с ограниченным набором реэлторских услуг за меньшую плату.
Обычно это комбинация так называемой flat fee (от $500 до $2 100) и примерно половины стандартных комиссионных (чаще всего 4% с первой сотни и 3% - с оставшейся суммы, хотя возможны варианты).
Страницы: 1, 2
