Земельные участки
Земельные участки
6632098 Площадь земель Московской области составляет порядка 4600 тыс. га. Из них наибольшие площади занимают земли лесного фонда (40,2 %) и сельскохозяйственного назначения. На земли поселений, промышленности, запаса приходится 11%, 0,6% и 3% соответственно. В настоящее время земельный базар Московской области находится на стадии формирования. До сих пор не устранен ряд недостатков и противоречий в земельном законодательстве. В частности, не до конца отрегулирована процедура выделения земли под застройку, не отлажено цивилизованное взаимодействие с органами исполнительной власти и т. д.
3.1. стоимость земли
теперь наибольшей популярностью у девелоперов пользуются земли западного направления. Здесь активно возводятся объекты жилой и коммерческой недвижимости. Западное направление характеризуется не только хорошей экологией: тут повышается транспортная доступность - строятся скоростные трассы и новый Краснопресненский проспект, который свяжет Новорижскую трассу и центр Москвы. По данным Rodex Group, средняя стоимость за сотку земли сельскохозяйственного назначения без подведения коммуникаций составляет 1000 долл., а если участок продается со всеми необходимыми коммуникациями, то его стоимость возрастает до 3000-3500 долл.
По данным "МИЭЛЬ-Недвижимость", стоимость сотки в неосвоенном массиве (с/х земля, без коммуникаций) на расстоянии 70-100 км от МКАД составляет 300-1000 долл. за сотку. А стоимость конкретного участка с понятным расположением коммуникаций в данном удалении от МКАД составляет уже 2500-5000 долл. за сотку (очень индивидуально по каждому участку). Соответственно, чем ближе к МКАД, тем дороже земля. ныне удаленность в 50 км от МКАД по стоимостным характеристикам уже приравнялась к 35 км от МКАД.
"Кроме того, на стоимость участка, помимо направления, влияет обилие других параметров", - рассказывает Ж.Щербакова. В частности, юридические факторы: целевое назначение земли, ограничения и обременения участка (сервитуты, водоохранные зоны и пр.), возможность получения соседней земли в аренду или выкупать в собственность, "исторический юридический шлейф" объекта (по участкам любой давности). Следующая группа параметров географическая: это месторасположение (удаленность от водоема, леса, МКАД, крупного населенного пункта), размер и конфигурация участка. Также важны сложившиеся особенности застройки и местности (наличие деревьев на участке), качество застройки (стильность, отношение к категории "эконом", "бизнес" или "премиум"). Существенное воздействие на стоимость земли оказывают технические параметры: наличие таких коммуникаций, как электричество, газ (или возможность их подведения), их мощности (в т.ч. резервные), качество дорог, охрана и пр. Наличие каких-либо из приведенных выше параметров, а также их совокупность значительно увеличивает стоимость участка или фиксирует ее на определенном среднерыночном уровне по данному региону.
3.2. Как найти участок
В настоящее время достаточно много изданий размещают информацию с предложениями рынка земельной недвижимости. Эта информация во множестве противоречива и неполна, но всё же позволяет сделать выбор на огромной территории Московской области. Подобрав надлежащий объект, необходимо совершить все остальные операции и действия по сделке. Здесь возможны два варианта: заниматься оформлением участка самостоятельно или доверить это профессионалам. В том случае, если при совершении сделки по купле-продаже земельного участка покупателю не важно, будут ли в купчую вшиты кадастровые планы или нет, не нужно производить уточнение существующих границ приобретаемого участка, не важно, оплачены ли налоги бывшего собственника на землю (а ныне они могут добиваться 2 тыс. долл. и более за истекший период), узаконены ли все существующие строения и многое другое, то к профессионалам можно не обращаться.
Профессиональные агентства недвижимости придерживается иных рынкообразующих принципов. Здесь считают, что услуга клиенту должна быть оказана качественно, поэтому в компании существует свой, отработанный за 10 лет стандарт проведения сделок с загородной недвижимостью, для минимизации рисков покупателя в будущем. "Также мы считаем, что необходимо разъяснить покупателю все факты, сопутствующие его сделке (т.к. законодательство с 1992 г. менялось часто, грубые ошибки в земельной практике допускались повсеместно и допускаются сейчас), - говорит Ж.Щербакова. - Накопленные нами знания и опыт позволяют сориентировать наших клиентов и вооружить их знаниями, необходимыми в будущем".
Наконец, риэлторские компании помогут скоро и качественно подобрать участок или дом, так как предположительно 85% информации о продаваемой в московском регионе недвижимости содержится в риэлторских базах. В агентства обращаются и девелоперы, и организации, и граждане с поручениями реализовать их объекты недвижимости на оговоренных с риэлторской компанией условиях, выгодных для продавца, и оплатой работы риэлторской компании продавцом. В будущем возможен выход на базар дополнительных объемов земли, имеющейся в работе у девелоперов, но так как это длительные во времени проекты по освоению и улучшению земельных массивов (в части строительства дорог и коммуникационных сетей, разбивки больших массивов на мелкие индивидуальные участки и пр.), экономически интереснее их застраивать силами инвестиционных компаний и за счет их средств. Поэтому ныне на базар земли практически не выходят новые интересные предложения участков под свободную частную застройку. А строительные и инвестиционные компании либо имеют в своей структуре собственный риэлторский блок, либо поручают работу по реализации имеющихся у них объектов профессионалам-риэлторам внешнего рынка.
Страницы: 1, 2, 3
