Мелочей не бывает
`Мины замедленного действия`, то есть положения договора, благодаря которым одна из сторон имеет шанс безболезненно его расторгнуть или заявить, что он не был заключен, часто умышленно закладывают еще на этапе составления текста. ныне такая практика становится все более популярной: за консультацией к юристам обращаются даже мелкие предприниматели и организации. Они ставят перед специалистом единственную задачу: подготовить текст одного или нескольких типовых договоров и включить в них ловушки для контрагента. Естественно, клиенты требуют закамуфлировать эти положения так, чтобы неспециалист не смог догадаться об истинном смысле той или иной статьи или пункта соглашения. Очень часто с подобными заказами обращаются организации и предприниматели, существующие за счет аренды или субаренды.
Впрочем, значительно чаще бизнесмены, сами того не подозревая, расставляют в договорах такие юридические капканы, до которых додумается не каждый профессионал. Это происходит, если предприниматели составляют документы сами (как правило, за основу они принимают и перерабатывают понравившийся сторонам так называемый типовой договор).
Обычно заявления о том, что уговор недействителен, появляются потом возникновения мелких или крупных разногласий промеж контрагентами. положим, один из них полагает, что необходимо существенно изменить условия оплаты, перераспределить расходы на обеспечение охранных и противопожарных мероприятий, считает кабальной свою повинность по проведению капитального или текущего ремонта и прочее. А бывает еще проще: арендодатель находит нового пользователя, готового оплачивать за помещение больше, или владелец хочет избавиться от арендаторов, чтобы продать недвижимость без обременений. (Договор аренды помещения или его части является обременением прав арендодателя соответствующего помещения. При смене собственника уговор аренды сохраняет свою силу, а место прежнего арендодателя занимает его наместник, новый собственник). Если контрагент не согласен досрочно расторгнуть сделку, придется соблюдать формальности, предусмотренные законом, и оплачивать ему определенные компенсации. А объявив о недействительности соглашения, таких выплат удастся избежать.
В подобных случаях предприниматели и организации, предварительно просчитав будущую выгоду и возможные убытки, обращаются в арбитражные суды с исками о признании своих арендных соглашений незаключенными. Но удача не гарантирован. Суды, разобравшись в подоплеке дела, часто им отказывают.
Очень важно, в какой момент соучастник сделки поставил вопрос о неточном определении предмета договора аренды. Если стороны длительное время исполняли соглашение и промеж ними не было разногласий по предмету договора, считают, что объект договора согласован достаточно точно и в полном объеме.
Проблемы регистрации К сожалению, не все предприниматели и руководители организаций хотят взваливать на себя дополнительные заботы, связанные с регистрацией своих арендных соглашений. А потому они стараются заключать договоры на срок не более одного года, подписывая затем новые соглашения или продлевая прежние. По таким договорам некоторые пользователи арендуют недвижимость годами.
Оформление краткосрочных арендных соглашений оправдано только тогда, когда совпадает с интересами бизнеса, его задачами и целями. В иных случаях, особенно если арендатор и арендодатель пролонгируют и перезаключают краткосрочные соглашения на объект годами, это может обратить на себя внимание контролирующих органов.
Не нужно побаиваться заключать договоры на оптимальный с точки зрения бизнеса срок в три, пять, десять лет только из опасений получить отрицание в регистрации. В конце концов, любой отрицание в регистрации, если, разумеется, он обоснован, можно разглядывать как сигнал о потенциальной угрозе своему благополучию и предлог для того, чтобы привести документы и дела в надлежащее состояние.
Если уговор подлежит государственной регистрации, то специалисты рекомендуют отражать в нем сведения об объекте аренды так, как это сделано в свидетельстве о собственности. Но иногда воспользоваться их советом просто невозможно.
Чтобы снизить вероятность отказа, в договоре нужно не только указать подробные характеристики объекта, но и выделить цветом границы помещения на плане БТИ, оформив документ в виде приложения к договору аренды. Если и тогда не удастся его зарегистрировать, следует обратиться в суд с иском о признании отказа в регистрации незаконным.
Много неприятностей при официальном оформлении отношений промеж арендатором и арендодателем доставляют несанкционированная перепланировка, несогласованная надстройка дополнительных этажей, незаконное переоборудование отдельных помещений. Если эти изменения не будут официально зафиксированы, не удастся зарегистрировать и уговор аренды таких зданий и помещений. Напомним, что без госрегистрации документ считают незаключенным.
Страницы: 1, 2, 3
