Как купить дом в кредит?
Действительно, как замечает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, только в последнее время с началом строительства коттеджных поселков появилась возможность классифицировать и более-менее точно расценивать жилье по категориям -- премиум, бизнес, эконом.
Правильное юридическое оформление земли на ныне остается одним из самых болезненных вопросов в ипотечных программах на загородное жилье. Как рассказал `Деньгам` гендиректор землеустроительной компании ПО РУМБ Денис Владиславлев, существует две ключевые правовые проблемы, препятствующие заключению любой сделки с земельным участком. Первое -- это неимение свидетельства на право собственности `нового` образца, без переоформления которого невозможно совершать любые сделки, в том числе предоставить ипотечный кредит. Второе -- это неимение кадастрового плана на земельный участок, подтверждающего основные параметры участка, в первую очередь координаты его границ и построек, то есть не определен сам предмет залога. Также существуют технические проблемы, которые могут поставить под неуверенность уже совершенную сделку и/или существенно снизить цена объекта сделки. `Нужно помнить, что забор, каким бы высоким он ни был, не является границей земельного участка. Только межевые знаки, выставленные землеустроительной компанией в точном соответствии с кадастровым планом, определяют эту границу.
Встречаются случаи, когда человек приобретает земельный участок, строится, а потом выясняет, что на самом деле все это он делает на чужом участке. Дело в том, что оплошность в определении предмета сделки влечет признание ее незаключенной`,-- предупреждает Денис Владиславлев.
Может быть, именно из-за проблем с правильным оформлением земли, повышенной процентной ставки и высокого первоначального взноса по кредиту на загородную недвижимость сделки по покупке коттеджей на банковские деньги на российском рынке пока единичны. главный объем договоров -- вокруг 80-90% -- приходится на кредиты для покупки квартиры. `Во-первых, покупка квартиры -- это первоочередная нужда человека. Во-вторых, базар жилья многоквартирных домов более развит,-- говорит Игорь Жигунов.-- Представляется, что на загородные дома, в том числе и коттеджи с земельными участками, приходится пока не более 5-10% кредитов. Следовательно, и объем таких кредитов в общем портфеле банков пока остается на очень низком уровне`.
Так, в Промсвязьбанке этот вид кредитования занимает чуть более 5,5% общего ипотечного кредитного портфеля. В ипотечном портфеле Райффайзенбанка и Росбанка часть кредитов на покупку загородной недвижимости составляет вокруг 2%. В Абсолют Банке -- 1%. Но есть и исключения: так, в Москоммерцбанке кредиты под заклад загородной недвижимости, индивидуального дома, таунхауса в общем ипотечном портфеле банка составляют 30%.
`В целом такое соотношение можно объяснить тем, что пока кредит на покупку коттеджа является потребностью достаточно обеспеченной прослойки населения, а следовательно, не широко популярным продуктом`,-- считает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. Однако объемы загородной ипотеки у банков все-таки растут, и банкиры прочат хорошее будущее этому продукту. `Это достаточно перспективное направление, и объем загородных ипотечных сделок будет, бесспорно, расти`,-- считает Игорь Жигунов. С ним согласен и Дмитрий Булычев: `Этот базар пока очень молод, и адекватное предложение качественного загородного жилья еще не сформировалось. Но уже в течение ближайших двух-трех лет можно предсказывать ему бурный рост, особенно если параллельно с появлением новых цивилизованных поселков будет развиваться инфраструктура`.
В конце 2005 года ипотечное кредитование на загородную недвижимость обрело второе дыхание. Были приняты поправки, благодаря которым упростилась процедура оформления ипотеки земельных участков и объектов, находящихся на них. До недавнего времени оформление залога на дом и землю было раздельным, что еще более усложняло ипотеку. Для банков этот вид кредитования был очень трудоемким, разовым продуктом, за счет чего и считался невыгодным. Однако ситуация меняется, и на базар ипотеки загородной недвижимости выходят все новые игроки, а условия кредитования становятся мягче. `Только потом внесения поправок в закон появилась возможность передавать землю в заклад в силу закона об ипотеке вместе с постройкой на нем -- то есть домом,-- говорит Игорь Жигунов.-- Это позволило упростить работу с такими объектами, сделав ипотеку по ним более привлекательной и доступной`.
Одно из основных затруднений, возникающих при кредитовании покупки загородных домов, состоит в необходимости проведения тщательного строительного аудита и выборе застройщика. `Поскольку недостаточно кто из застройщиков оформляет все необходимые документы, возникает ряд рисков промежуточного этапа, когда клиент сначала покупает дом в кредит, а затем уже оформляет права собственности на землю`,-- говорит председатель правления Абсолют-банка Николай Сидоров. Поэтому банки начали разрабатывать совместные программы с застройщиками, чтобы свести к минимуму риски на этапе строительства и избежать проблем с неправильно оформленной документацией уже построенного жилья. превосходство подобных программ очевидно: все документы уже согласованы промеж банком и застройщиком, поэтому сам процесс сбора документов и проведения сделки проходит намного быстрее и увереннее.
Страницы: 1, 2, 3, 4
