Что нужно знать будущему соинвесторудольщику?
В соответствии со ст.ст 4, 17 Закона 214 уговор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия:
1. Указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику.
Не стоит, правда, требовать указания номера квартиры в недостроенном доме, но конкретные технические характеристики (общий и жилой метраж, этаж, характеристика санузла - смежный/раздельный, наличие при сдаче объекта дольщику взаимосогласованного вида сантехники, количество электророзеток и их расположение, материал, из которого будут изготовлены межкомнатные и входные двери, при установке металлической двери) необходимо оговорить в договоре. Короче, дольщик должен не побаиваться в данном случае показаться `мелочным`; необходимо смело вписывать в уговор все, на что устно при подписании договора соглашается представитель застройщика - так вы сможете уберечь себя не только от разочарования `нежилым` видом вашей квартиры, но и от лишних расходов. Известно, что та же сантехника стоит недешево, а застройщик потом подписания договора, в отличие от вас, вполне может `забыть` поставить вам, к примеру, итальянскую сантехнику под предлогом того, что `не хватило`. Если этот пункт не был прописан в договоре - вы ничего не докажете. Но если это было предусмотрено и прописано - вы вправе не принимать такую квартиру. И, поверьте, застройщику будет значительно проще выполнить ваше справедливое требование, даже если ему придется раздельно закупить необходимое только для вашей квартиры, чем входить в переговоры по поводу непринятой дольщиком квартиры.
Можно предусмотреть в договоре и пункт о несоответствии метража построенной квартиры проектному. То есть по договору вы, положим, покупаете квартиру площадью 80 кв. м, а при приемке построенной квартиры был произведен перемер, и площадь оказалась 87 кв. м. Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то дольщик должен доплатить за превышение метража. Поэтому, чтобы гарантировать себя от неприятных сюрпризов, предусмотрите такой случай в договоре (например, оговорите возможный метраж превышения, зафиксируйте стоимость квадратного метра). На стадии подписания договора решить этот вопрос с застройщиком значительно легче, чем когда объект сдан, и застройщик имеет возможность под предлогом неполной оплаты расторгнуть с дольщиком уговор и продать ту же квартиру по более высокой цене.
Вообще следует уделить особое внимание пунктам об ответственности сторон в случае невыполнения обязательств. Дольщик, как частное личико, может здорово пострадать, если не оговорит все санкции, а также формы возврата средств по причине неприемлемых для него нарушений условий договора. положим, сроки сдачи дома должны быть задекларированы хотя бы в пределах квартала, и должны быть определены пени за каждый день просрочки (как правило, 0,01%), с условием, что если обязаность превысит 5 - 10% от стоимости квартиры, то уговор может быть расторгнут по инициативе дольщика с возвратом всей суммы.
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (не позднее двух месяцев потом получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию).
3. стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть менее пяти лет).
уговор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. (Это сделано с целью избежать случаев `двойной` продажи квартир, а такие случаи часто имели место; и, кстати, теперь, когда правительство Москвы взяло на себя ярмо выполнения обязательств недобросовестных застройщиков, именно случаи `двойных` и `тройных` продаж называются в числе самых сложных.) До момента государственной регистрации уговор долевого участия действительным не является.
ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И РЕГИСТРАЦИЯ На основании ст. 8 Закона 214 застройщик должен не позднее чем через два месяца потом получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать квартиру дольщику. Передача осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи квартиры. Еще раз обращаем внимание дольщиков: не торопитесь подписывать акт, если в вашей квартире имеются недоделки и застройщик на словах обещает `завтра` все исправить. Это `завтра` скорее всего не наступит, и вам за свой счет придется все поправлять.
Но передачей квартиры ваша эпопея не заканчивается. Необходимо получить государственную регистрацию права собственности дольщика на квартиру. Этому посвящена ст. 16 Закона 214.
Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются помимо документов, предусмотренных федеральным законом `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество`, следующие документы:
- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Страницы: 1, 2, 3
